不動産売却
STEP① 売却相談
ー不動産売却の仕組みー
不動産査定では、１、土地の路線価格 ２、公示地価 ３、土地の固定資産評価額 ４、建物の再建築費用と原価率 ５、類似物件の販売事例価格 の５点の指 標によって算定します。 そして、さらに需要と供給のバランスをみて算定される市場性を勘案して算出されます。
明確な根拠に基づいて査定価格を算出しておりますが、複数の不動産会社に査定を依頼した場合に、査定価格に差が生まれることもあります。 査定価格を提示された後が重要で、単純に査定額だけを比較して、「査定額が高い＝高く売ってくれる」と判断するのは危険です。
昨今の顧客争いで、 「他者より高い査定額を提示することで、お客様の目を引き、『専任契約』 をとる」ために本来の市場価格よりも高い価格で査定する業者もあるようです。
ですから、複数の会社に査定を依頼した場合は、査定価格の明確な根拠や売却までのプランを提示してくれる会社（担当者）かどうかを見極められるかがポイントです。
★point
まずは正しい査定額を知ることが大切。土地の路線価格、公示地価、土地の固定資産評価額、建物の再建築費用と原価率、類似物件の販売事例価格、そして市場性から出された査定額を念頭に売却を検討する。
調査・査定
ー売却に必要な費用ー
税金や仲介手数料の他、売買契約書に貼付する印紙代など、お住まいを売却される場合でも諸費用がかかります。売却価格から、諸費用を差し引いた額がお客様の手取り金額となり、「売却価格＝手元に残るお金」ではありません。
お客様の手取り金額とは？
手取り金額 ＝ 売却価格 － 諸経費
媒介契約
ー媒介契約とは－
ご売却を決断されたら、お客様と不動産会社（仲介業者）との間で、売却を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、１週間に１回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。 依頼主は、自分で購入希望者を見つけること（自己発見取引）はできません。
・専任媒介契約
「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に２週間に１回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。
・一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
ー媒介契約の違いー
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類には、それぞれ以下の表のような違いがあります。
※一般媒介契約は、指定流通機構への登録義務はありませんが、任意で登録することができます。
「専属専任媒介契約」は不動産会社一社のみに売却を依頼し「買主の自己発見取引は不可」という制限があるものなので、「専任媒介契約」（一社のみに依頼 し、自己発見取引可能）か「一般媒介契約」（複数の会社に依頼）かのどちらかを選択するのが一般的な傾向です。そして「専任媒介契約」は‘窓口が一つなの で情報整理が容易’‘仲介業者が積極的に広告等の販売活動をしやすい’、「一般媒介契約」は‘買主様を探す窓口が広くなる複数の会社から情報を得られるなど、それぞれメリットがあります。
販売活動
ー購入を考えている方へいち早く情報発信ー
ワイズアットでは、レインズへの登録の他に、インターネット広告、ポスティング広告、オープンハウス・現地説明会などの 積極的な販売活動を行っています。 インターネット広告については当社ホームページの他、アットホーム・スーモなどの物件検索サイトへの登録をすることによって、それらの多数の連 携サイトへも速やかに公開されることとなり、不動産の購入を考えている方々の窓口が広がっています。
不動産売買契約
ー契約の流れー
物件購入決定
⇓
買付証明書提出
⇓
契約日時調整・重要事項説明書作成・売買契約書作成
⇓
捺印・ご契約
⇓
住宅ローンの仮審査（事前審査）
ご売却物件の購入を決断された方は、まず「買付証明書」を提出します。ここからお客様を売主とする不動産売買契約の準備が始まります。契約日を調整し、不 動産業者は「重要事項説明書」の作成、代金の支払い方法や物件の引き渡し時期、移転登記の申請時期などを記載した売買契約書の作成をして契約を結びます。
ワイズアットでは、住宅ローンを利用してご購入をしようとしている方に対しては、まずは「住宅ローンの仮審査（事前審査）」を勧め、仮審査を通過してからよ うやくご契約する、という流れを採用しています。これは、ご契約を先にしてしまってから、「住宅ローンがダメだったので買えないから、解約せざるを得な い」という状況になってしまうのを避けるためです。ご契約後に購入希望者の都合で解約すると、売主様にご迷惑となってしまうからです。
ー不動産売買契約とはー
「重要事項の説明」を受け、登記簿記載の事項、都市計画法・建築基準法等の制限、代金授受の方法、契約解除に関する事項などについて十分にご理解いただい たら、「不動産売買契約書」を用いて契約を締結します。「不動産売買契約書」には、条件交渉で合意に達した事項を盛り込み、売主様・買主様双方に交付しま す。売買契約が成立すれば、売主様には所有権移転、引渡しなどの義務が発生し、買主様には売買代金の支払い義務が発生します。この義務に違反して契約が解 除になると、手付金の放棄や違約金の支払い等が必要になる場合があるので、不明な点は担当者にご確認ください
ーご契約に必要なものー
所有する不動産のご売却に際し、不動産売買契約締結時に必要なものは以下の通りです。
物件の引き渡し準備
物件のお引渡し時に残代金を受領するのと同時に買主様に物件の鍵をお渡しします。この時には所有していた不動産は買主様所有のお住まいになるのです。ス ムーズなお引渡しができるように、事前にお引越し、公共料金（電気・ガス・水道料金等）の精算を済ませておく必要があります。マンションなどの場合は、使用方法のパンフレット・保証書や管理規約書などもまとめておくようにしましょう。
★point
事前にお引越し、公共料金（電気・ガス・水道料金等）の精算を済ませておきましょう。。
住宅ローンが残っている場合
売却物件の住宅ローンの残債が残っている場合で、売却する物件に抵当権等が設定されている場合は、その残債の精算が必要です。
引き渡し前に、抵当権の抹消登記をする必要があるためです。抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。
★point
抵当権の抹消登記のために残債の精算を済ませておきましょう。
残代金の受領時に売主様が用意するものは次のとおりです。
・ 実印
・ 権利証（登記済証）
・ 印鑑証明書（3ヶ月以内）
・ 固定資産税納付書
・ ガス、水道他精算領収書
・ 管理規約、パンフレット、建築確認書など
・ 仲介手数料の残額（別途消費税および地方消費税）やローン事務手数料
・ 登記費用（抵当権抹消登記などがある場合のみです）
・ 売却物件のカギ
※登記されている住所と印鑑証明書の住所が異なる場合には、上記以外にも書類が必要になります。担当者から事前にご連絡いたします。
